“神戶型”要重出江湖了？

如果說(shuō)最近的樓市新政如降低首付比例、降低公積金利率、取消房貸利率下限等舉措降低了購(gòu)房門檻，減少了利息支出，那么多個(gè)城市出臺(tái)住宅計(jì)容面積和公攤的新規(guī)則，則大大提升了得房率，購(gòu)房者要買到同樣的實(shí)用面積，總價(jià)能省下至少數(shù)十萬(wàn)元。

深圳：減少公攤面積 住宅實(shí)行限高

5月17日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》（2024年修訂版），修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率、住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。目前，已辦理《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目或規(guī)劃條件核實(shí)的建設(shè)工程項(xiàng)目，不能更改設(shè)計(jì)；其他建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和調(diào)整，在各直屬管理局指導(dǎo)下依據(jù)新版規(guī)則實(shí)施。

此次修訂的規(guī)則注重建筑設(shè)計(jì)精細(xì)化規(guī)劃管理要求，優(yōu)化了城市公共通道、架空綠化/休閑等核增空間要求，增加了社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地附屬設(shè)施、防墜落設(shè)施等核增功能。同時(shí)，結(jié)合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設(shè)計(jì)創(chuàng)新，優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計(jì)算方式，并結(jié)合工業(yè)上樓等新的建筑功能要求，調(diào)整了廠房、倉(cāng)庫(kù)、物流建筑的層高、盤道核增等管控要求。

此外，結(jié)合軌道交通的快速發(fā)展?fàn)顩r，新增了城市軌道車輛基地上蓋綜合開發(fā)要求，調(diào)整了地下軌道交通空間商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施的建筑面積計(jì)算方式。

在住宅戶型設(shè)計(jì)上，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》增加“計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4米，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。此前，陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深不能超過(guò)2.4米，修訂后陽(yáng)臺(tái)可以把進(jìn)深做大，對(duì)超過(guò)2.4米部分計(jì)入規(guī)定建筑面積。而在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。

惠州：公共梯間等不計(jì)入公攤面積

5月13日，惠州市自然資源局發(fā)布《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《若干措施》），優(yōu)化輔助用房、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等容積率計(jì)算規(guī)則，提高市民購(gòu)房的得房率。

在公共空間營(yíng)造方面，《若干措施》明確屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積（不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過(guò)屋頂面積的25％），且不納入公攤面積，切實(shí)提高得房率，降低購(gòu)房成本。

同時(shí)，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件約定建成后無(wú)償移交政府的配套設(shè)施（如社區(qū)公共服務(wù)用房、養(yǎng)老設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站等）按劃撥性質(zhì)登記，面積小于3萬(wàn)平方米的用地住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫(kù)的建筑面積（層高不得大于4.5米），均不計(jì)入容積率建筑面積。

房屋內(nèi)部空間方面，主景觀陽(yáng)臺(tái)開敞率達(dá)到40%的不限制進(jìn)深，進(jìn)深不超出2.4米的部分按一半計(jì)算容積率建筑面積；陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超出2.4米的部分面積全計(jì)容。住宅建筑每戶陽(yáng)臺(tái)面積占套內(nèi)戶型面積比例不超過(guò)25%的部分，按一半計(jì)容積率建筑面積；超出部分面積全計(jì)容。

《若干措施》還對(duì)房屋飄窗面積進(jìn)行優(yōu)化，提出結(jié)構(gòu)凈高不超過(guò)2.10米、窗臺(tái)高度不小于0.45米，進(jìn)深不超過(guò)0.80米的住宅建筑飄窗不計(jì)入容積率建筑面積。將飄窗進(jìn)深由現(xiàn)行規(guī)定的0.6米增加至0.8米，增加飄窗可用面積。

事實(shí)上，除深圳、惠州外，廣東的佛山、清遠(yuǎn)等地，先后出臺(tái)了住宅用地的計(jì)容面積和公攤新規(guī)。肇慶則宣布實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

其中，佛山提到新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制等。惠州則是可利用挑高、錯(cuò)層的大陽(yáng)臺(tái)打造戶屬空中花園；戶屬空中花園中不小于兩個(gè)自然層高的部分，不計(jì)入容積率建筑面積且不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。

對(duì)于多城密集出臺(tái)“減少公攤面積、提高得房率”的新規(guī)，國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁認(rèn)為：“相當(dāng)于是在合法合規(guī)的情況下，盡可能地為購(gòu)房者爭(zhēng)取更多的住房面積，減輕購(gòu)房者的房?jī)r(jià)壓力。這也是促進(jìn)住房銷售的一種方式。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，廣州也一直在做得房率方面的政策優(yōu)化，比如半敞開面積，陽(yáng)臺(tái)和飄窗占整個(gè)建筑面積的比例提高，又只算一半的計(jì)容面積，得房率自然就提高了。另外，還有一些輔助用房不計(jì)入公攤，包括架空層、消防通道、電梯井等等。

2017年前杭州盛行“神戶型”

說(shuō)到得房率的提升，不禁令人想起杭州遍地“神戶型”的時(shí)代。

這緣起于杭州房地產(chǎn)歷史上的“70/90”時(shí)期，很多樓盤要求70%以上是小戶型，因而競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，開發(fā)商絞盡腦汁增加實(shí)用面積，以獲取購(gòu)房者青睞。

比如中海錢塘山水，89㎡戶型可以做到驚人的五房?jī)蓮d，贈(zèng)送面積高達(dá)30㎡；又比如綠都御景藍(lán)灣，89㎡戶型贈(zèng)送面積多達(dá)43㎡；順發(fā)和美家更是“買一層送一層”，業(yè)主自主拓展可達(dá)170㎡，一度被稱為杭州史上最強(qiáng)90㎡戶型。

2015年，順發(fā)美哉美城一套80㎡的平層戶型，硬是做出了120多㎡的室內(nèi)空間，而96㎡躍層戶型，加上設(shè)備平臺(tái)、通高陽(yáng)臺(tái)、飄窗、挑高客廳等各種可拓展的空間元素后，實(shí)際使用面積高達(dá)148㎡。

同年，蕭山聞堰的濱江東方海岸，89.5㎡戶型可變121㎡四房，甚至還設(shè)計(jì)了走入式衣帽間，137㎡實(shí)際使用面積高達(dá)160.6㎡。

也是在2015年，余杭區(qū)的新湖菲林為自己的“神戶型”做過(guò)一個(gè)“世界上容納最多人的90㎡”活動(dòng)，當(dāng)時(shí)足足裝進(jìn)了714人，成功申報(bào)了世界紀(jì)錄。

在那個(gè)年代，算上贈(zèng)送面積，得房率超過(guò)100%在杭州并不稀奇。

提高得房率或成新趨勢(shì)

事實(shí)上，公眾對(duì)公攤面積的問(wèn)題討論已久。從政策導(dǎo)向來(lái)看，今年4月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。本次會(huì)議，將建設(shè)“好房子”提升到新的高度，“好房子”建設(shè)將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。“本質(zhì)上，計(jì)容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足提高購(gòu)房者的福利水平。”李宇嘉表示。多位受訪分析師表示，減少公攤面積、提升得房率是未來(lái)的調(diào)控趨勢(shì)，但應(yīng)該會(huì)逐步過(guò)渡。陳文靜也認(rèn)為，未來(lái)，各地將繼續(xù)落實(shí)“好房子”建設(shè)要求，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)舉措。隨著越來(lái)越多的城市跟進(jìn)優(yōu)化相關(guān)措施，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)全國(guó)公攤系數(shù)很可能會(huì)出現(xiàn)大變，新的戶型體系即將到來(lái)，也會(huì)迎來(lái)新的市場(chǎng)變局。購(gòu)房者將能夠買到得房率更高的戶型和設(shè)計(jì)更好的產(chǎn)品，但二手房或者開發(fā)商已經(jīng)入市的項(xiàng)目，會(huì)受到?jīng)_擊。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整公攤面積和計(jì)容面積、提高得房率新規(guī)，已成為樓市調(diào)控的新手段，未來(lái)預(yù)計(jì)還有更多城市跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策。

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編輯：秦漢工程葉紫燕

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