近日，《廣州站站城產居一體化地區控規優化、越秀區瑤臺村城市更新單元詳細規劃、白云區三元里村城市更新單元詳細規劃》由廣州市規劃委員會審議通過后經廣州市人民政府批準正式生效。這不僅標志著廣州市首個批復的做地方案正式落地，更是廣州“三脈”“三軸”“三核”戰略部署邁出的重要一步。廣州火車站片區，作為全市四大重點城市更新片區之一，其改造升級將為廣州的發展注入新的活力與希望。

《規劃》范圍位于越秀區、白云區、荔灣區相交處，總用地面積562公頃，規劃總量1133萬平方米。《規劃》提出，對該項目的實施進行動態過程管控，適時進行動態評估及規劃檢討，精準精細確定開發量，共分為三個開發階段。

廣州站地區將實現

“站、城、產、居”一體化建設

從總體上看，本次《規劃》范圍南至東方賓館南側—流花路，北至云城南一路—環城高速，東至大金鐘路—解放北路，西至同德圍高架。總用地面積562公頃，規劃總量1133萬平方米。規劃范圍包括廣州站站城產居一體化地區、瑤臺村城市更新單元和三元里村城市更新單元三部分。

其中，廣州站站城產居一體化地區總用地面積238公頃，規劃總建設量按518萬-530萬平方米進行預控，產居比67:33。本次落實15個地塊詳細指標，包括獨立占地、公服用地7個，安置/出讓用地8個，并按照不少于居住建筑面積的11%配置公共服務設施400余處，總建設量18萬-19萬平方米。

在道路交通方面，統籌布局站城交通系統，優化片區骨架路網體系，規劃后路網密度由現行控規10.62公里/平方公里提升至11.25公里/平方公里。

《規劃》同時提出，結合規劃范圍與行政邊界，將廣州站站城產居一體化地區現行控規11個規劃單元調整為8個。其中，對AY0147、AB3815、AY0103、AY0104四個單元進行彈性管控，管控規劃單元的規劃總建設量、居住量、路網布局、公共服務設施總量四項指標，在滿足生活圈設施服務半徑要求基礎上，地塊的建筑面積、公共服務配套設施等規劃指標可在規劃單元內進行綜合平衡，在不突破本單元四項指標的前提下，地塊指標由規劃和自然資源管理部門審定。

經本次規劃調整，該地區將實現“站、城、產、居”一體化建設，成為老城市新活力的示范區、樣板地。

瑤臺村：預控2個地鐵站點

《規劃》提出，越秀區瑤臺村城市更新單元面積171公頃，其中改造范圍97公頃，總建設量275萬平方米，產居比約4:6（如不計算與站城產居一體化地區重復部分，則單元面積134公頃，改造范圍88公頃，改造范圍建設量242萬平方米），公共服務設施按照不少于居住建筑面積的11%配置，共277處，總建設量17.5萬-18萬平方米。

在道路交通方面，調整銜接站城交通系統，優化片區路網，增加跨鐵通道，規劃預控地鐵14號線瑤臺站、佛山5號線機務段站站點，規劃路網密度由現行控規的11.00公里/平方公里提升至11.29公里/平方公里。此外，《規劃》對景泰涌（同德圍高架—三元里大道段）線位進行微調，河涌寬度為24-61米。

三元里村：配置公共服務設施214處

《規劃》提出，白云區三元里村城市更新單元面積190公頃，其中改造范圍71公頃，規劃總建設量192萬平方米，產居比29:71。改造范圍外119公頃，規劃總建設量128萬平方米。

此外，改造范圍內按照居住建筑面積的13%配置公共服務設施214處，總建設量16.4萬平方米。優化片區路網，增加對外聯系通道，規劃預控地鐵8號線北延線支線三元里站站點，更新單元范圍內規劃路網密度由現行控規的8.10公里/平方公里提升至8.63公里/平方公里。同時對景泰涌（白云大道南以東段）線位進行微調，河涌寬度14米保持不變。

三大亮點，共繪站城融合新藍圖

一、高鐵樞紐賦能，支撐灣區“一小時生活圈”

《方案》計劃引入高鐵線路6條、城際線路4條，規劃地鐵軌道8條，實現800米范圍內地鐵覆蓋率100%。這一系列交通網絡的完善，將極大地提升廣州火車站片區的交通便捷性，不僅方便市民出行，更將有力支撐灣區“一小時生活圈”的構建。

二、逐期培育樞紐型國際商圈，形成“1+6+2”產業體系

通過逐期培育，廣州火車站片區將形成具有國際影響力的樞紐型商圈，并構建起“1+6+2”的產業體系。這一體系的建立，將有力推動片區的產業升級與經濟發展，為廣州乃至整個灣區的發展注入新的動力。

三、高鐵樞紐賦能，支撐灣區“一小時生活圈”

在生態空間上，《方案》提出延續白云山—越秀山的山水格局，形成南北3公里的文商綠軸線、東西4公里的鐵路公園帶。同時，構建立體多維的慢行體系，實現市中心高鐵干線、城際鐵路、城市道路和地鐵的“多維高效融合”。這一系列舉措將極大地提升片區的生態環境質量，為市民提供更加宜居、宜業、宜游的生活空間。

雖然，火車站片區推進速度迅猛，但，老城區舊改的難題，已經老生常談。對老城區而言，每個舊改村都至關重要，并且，幾乎都是難啃的“硬骨頭”。

尤其是大部分范圍集中在越秀的火車站片區，也一直面臨著兩大難題：

1、越秀區留用地不足亟需發展空間，但區域價值高，不低的補償標準下，經濟平衡是個問題；畢竟，光是瑤臺每年集體分紅，最多的人均能去到23萬，普通的也有萬把塊錢，是一筆不小的收入。

截圖來源：區哥和村民聊天記錄

2、火車站片區舊改中，三元里需考慮白云山控制線、歷史遺留文化古物，而瑤臺所在老城區有著嚴格的拆建比，技術性要求較高。現在，國企親自下場，以“做地”模式做一級開發，無疑給項目提供最大的保障。據日前片區的公開招標，廣州城投成立了廣州站片區城市更新有限公司，注冊資本10個億。開發商的實力不容小覷，無疑給足村民信心。

作為廣州四大重點做地項目之一，火車站片區的改造成功，不但能提升板塊自身“身價”。更重要的是，對全市做地改造項目，起到破局、牽頭的作用，尤其對白云羅沖圍的威懾性不言而喻。畢竟，按傳統模式下的城市更新，進度緩慢的舊改不在少數，并且一旦發生事故就很難繼續推進，如恒大滄聯村等。而如果是國企牽頭的做地模式，資金、實力等方面都能給予村民更多信心，利于縮短村民補償、搬遷周期，在整體改造上也更有保障。

瑤臺村實景，在灣區實拍現在，隨著各區房票的陸續推進，火車站片區，會發出怎樣的房票或者安置方式，將是村民最矚目的焦點。畢竟，對于片區來說，過會后，接下來要攻克的一大難怪，大概率就是補償方案的編制了。

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編輯：秦漢工程葉紫燕

文章來源于：秦漢工程 http://www.callls.com