近日，康鷺片區位于中心城區海珠區，改造范圍110.27公頃。因需要近347億元的投資總金額，又被稱為廣州城央“最貴”舊改項目（以下統稱“康鷺舊改”）。

海珠區康鷺片區舊改項目全面啟動

5月17日，廣州市海珠區住建局對康鷺片區城中村改造項目實施方案進行批復。這也是繼瀝滘舊改項目之后，廣州市又一“巨無霸”城中村改造項目。

康鷺片區要進行城中村改造，早在2011年就由村民代表投票決定，消息在村中流傳多年，直至2023年，項目進程被摁下加速鍵：當年年底項目首拆，今年7月24日正式破土動工。

康鷺片區處在廣州中軸線之上，位居整個海珠的“心臟”位置。西至瑞康路，東至廣州大道，南至逸景路，北至新港西路，改造范圍110.27公頃，規劃建設總量為377.98萬平方米，劃分為59個單元地塊，其中49個復建地塊（含公服地塊），10個融資地塊。此次項目改造范圍包括鳳陽街道康樂村、鷺江村兩個城中村，是廣州市中心知名城中村。項目去年就納入了《廣州市2023年城市更新項目年度計劃》首批改造項目名單。

F37、F57兩個地塊同時破土動工，標志著該項目正式邁入建設階段。率先開工的F37、F57兩個復建地塊，總用地面積合計約3.55公頃，規劃總建筑面積10.94萬平方米，將建成8.42萬平方米、650套復建住宅，0.17萬平方米公服設施，以及2.35萬平方米產業空間。這2個地塊預計于2027年底完成建設，優先保障首批村民回遷安置。

2021年1月，康鷺舊改完成公開招商及村民表決。海珠區鳳和經濟聯社村民代表公開投票表決，合生創展以全票獲得通過，成為鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目合作企業。

該項目改造投資總金額約為346.67億元，是彼時廣州舊改公開招商以來，投資總額最大的項目。

廣州市現代城市更新產業發展中心（以下稱“GRID產發中心”）創始院長江浩指出，當前補償標準較以往發生顯著變化，成為改造新挑戰。今年5月17日，康鷺片區舊改項目拆遷安置補償方案征求意見稿正式公示。

拆遷補償下滑，村民心態大變

方案提出兩種補償方式：復建安置和棄產貨幣補償，并對村民和非村民的補償標準進行了區分。在康鷺片區，非村民所建的房屋占比高達45%，其面積甚至超過村民住宅13萬平方米。對于有權屬證的房屋，村民可按證載面積或3.5層進行補償，非村民則最多補償280平方米復建房。對于無權屬證的房屋，村民和非村民的補償也有所不同。

補償標準的變化特別引人關注。一些村民表示，以前廣州的舊改項目，補償是按四層計算的，現在則降到三層。這讓他們感到不滿：“我們以前每月靠租金過日子，現在拆遷補償少了，怎么能彌補之前的收入呢？”與此同時，非本地村民也感到憤怒，他們覺得補償標準過低，實際拿到的金額根本無法支付在周邊購房的首付。

補償矛盾加劇，政府面臨挑戰

拆遷補償的矛盾，使得康鷺片區的改造難度加大。過去，廣州的城中村改造普遍帶來了高收入，現在卻出現了補償標準降低的趨勢。網友們對這種情況也有不同的看法，有人認為：“補償降低是為了控制成本，但這對村民來說真的是個很大的打擊。”還有人指出：“政府需要和市場更好地溝通，解釋清楚為什么補償會降這么多，避免不必要的誤解。”

其實，這種矛盾并不只是個別現象。隨著拆遷成本的增加和市場的變化，類似的問題在全國范圍內都有出現。李宇嘉指出，拆遷補償標準的降低是回歸理性的表現，但同時也需要政府做更多的解釋工作，讓村民了解整個市場的變化。網友們對這一點也有所呼應：“政府的解釋和溝通確實很重要，不然村民的預期總是會跟不上實際情況。”

新舊模式交替，改造進程受阻

康鷺片區的改造，面臨著新舊模式的交替。過去的“三舊”改造模式，主要依靠市場化運作，現在則更強調政府主導和法治化管理。網友們對于這種轉變也有很多討論，有人認為：“新模式可能更公平，但實際操作起來也需要時間，不能一蹴而就。”還有人覺得：“政府主導的模式雖然更穩定，但也可能會讓改造進程變得緩慢。”

在這個過程中，政府和開發商需要找到一個平衡點。一方面，要確保項目的順利推進，另一方面，又要盡可能滿足各方的需求。李曉江提到，康鷺片區的改造不僅是建設的問題，更是經濟和社會的問題。網友們對這一點也有所認同：“改造不僅要看建筑，還要考慮村民的生活和收入，不能單純看數字。”

盡管面臨諸多挑戰，但康鷺片區的城中村改造項目仍在積極探索前進的道路。康鷺片區采用“三舊”改造模式，不必強制執行凈地出讓，為項目提供了一定的“緩沖”空間。首建的兩個地塊可以成為試驗田，為后續更新的區域提供經驗借鑒。

番禺沙溪村舊改獲得了新進展！

近日，廣州市方圓房地產發展有限公司發布公告，透露其聯營公司廣州升龍方圓置業有限公司一筆10億元的逾期項目貸款獲銀行展期12個月。

升龍方圓是廣州市番禺區沙溪村改造項目的合作企業，兩位股東均為民營企業。沙溪村是番禺區“第一舊改大村”，改造的投資總額高達398億元，被譽為廣州“最貴舊改項目”。

從公告中了解到，該筆10億元項目貸款，是廣州升龍在2021年4月向中國建設銀行股份有限公司廣東省分行貸的，用于番禺沙溪村的舊村改造項目，方圓地產為該筆借款提供4億元連帶責任保證擔保。

2024年6月21日，建設銀行廣州分行與廣州升龍、各擔保方就《項目融資貸款合同》簽署《人民幣貸款期限調整協議》，對原貸款合同項下的借款本金余額進行期限調整，期限調整金額為95471萬元人民幣，期限延長12個月，借款到期日為2025年4月24日。

作為“廣州最貴舊改”，沙溪村自從在2019年，確定了升龍+方圓聯合體為改造合作企業后，一舉一動都備受關注。

7月9日，應該是廣州番禺沙溪村村民最開心的日子，因幾乎停滯的舊村改造項目迎來大重大轉機，其村委正式公告確認引入星河灣集團作為合作開發方，這無疑給廣州“最貴舊改項目”注入了新鮮血液。

這意味著，沙溪村舊改將由方圓、升龍、星河灣三大聯合體共同改造，星河灣將提供大量的資金，陷入迷霧中的沙溪舊改終于迎來了新生！

根據規劃，沙溪舊改定位為國際科技產業創新中心與沙滘島濱水智慧社區，將從重生態、強配套和促產業三方面，打造現代新型社區。

可以說，沙溪村舊改的順利推進，對于番禺乃至整個廣州的發展，都至關重要。眼下，隨著改造企業資金問題的緩解，加上星河灣的入局，沙溪舊改總算有救了！

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編輯：秦漢工程葉紫燕

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