從2022年上半年我國房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，同比下降30%以上。截至8月31日，已經(jīng)有169家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布自己的財務(wù)報表，其中利潤下跌的有129家，高達76.3%，其中55家出現(xiàn)嚴重虧損。

中國房地產(chǎn)市場提前進入“冬季”。一些地方政府出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，曇花一現(xiàn)。中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，粗放式的經(jīng)營活動，將逐漸讓位于精細化現(xiàn)代化建造；第二，傳統(tǒng)的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，將逐漸讓位于組裝式的現(xiàn)代化建筑；第三，融資開發(fā)模式，將逐漸讓位于規(guī)劃定制建造模式；第四，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》將作出重大修改，傳統(tǒng)商品房預售消費制度可能會成為歷史；第五，房地產(chǎn)開發(fā)承包建造模式，將被房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營模式所取代；第六，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)鏈條將發(fā)生根本性的改變，房地產(chǎn)建造和物業(yè)管理將形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，資本雄厚的企業(yè)有可能會在房地產(chǎn)市場競爭中站穩(wěn)腳跟，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將會被淘汰。

分析中國房地產(chǎn)市場存在的問題，不能只看到房地產(chǎn)開發(fā)商存在的問題，而應(yīng)該充分意識到，房地產(chǎn)市場問題和政府息息相關(guān)。

正如絕大多數(shù)學者所指出的那樣，由于實行財政分稅制，導致地方政府竭澤而漁，絕大多數(shù)地方政府充分利用房地產(chǎn)開發(fā)汲取財政收入。一些城市政府財政收入中，50%來自于房地產(chǎn)開發(fā)。因此，房地產(chǎn)市場低迷，商品房價格不斷下降的時候，地方政府就會出臺各項政策，確保商品房價格穩(wěn)定。盡管中央政府三令五申，要求地方政府必須保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，但是，一些地方政府急于求成，不斷出臺各項刺激房地產(chǎn)市場的政策，試圖以此增加地方財政收入。如果不能從根本上解決地方財政結(jié)構(gòu)性問題，中國房地產(chǎn)市場不可能恢復元氣。

首先，房地產(chǎn)市場問題，表面上看是市場問題，但從本質(zhì)上來說，是財政問題，是地方政府通過房地產(chǎn)市場與民爭利。解決我國房地產(chǎn)市場問題“功夫在詩外”。必須改變地方財政結(jié)構(gòu)，堅決破除“土地財政”制度。2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土地出讓過程中已經(jīng)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進行“現(xiàn)房銷售”，實際上就是要阻止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)空手套白狼，借助于金融機構(gòu)的資金獲取利益。這項政策對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是不可承受之重。

房屋建造竣工驗收之后，才能對外銷售。這項政策解決了我國房地產(chǎn)市場許多長期懸而未決的問題。譬如，《中華人民共和國合同法》明確規(guī)定，如果承包商的工程款得不到及時支付，可以將承包的工程拍賣或者變賣，用于支付工程款。可是，在現(xiàn)實生活中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地擔保，獲取大量的資金，通過商品房預售，從消費者手中獲得大量的預收款，導致房地產(chǎn)施工承包商按照法律規(guī)定行使自己的優(yōu)先權(quán)時面臨無從下手的困境。雖然最高人民法院通過司法解釋，試圖為房地產(chǎn)施工承包商解決難題，但在現(xiàn)有的商品房預售制度下，矛盾始終存在，而且不可調(diào)和。如果能解決商品房預售制度中存在的問題，或者干脆取消商品房預售制度，那么，所有的問題都會迎刃而解。包括筆者在內(nèi)的許多學者大聲疾呼，應(yīng)當盡快取消商品房預售制度，這樣才能避免房地產(chǎn)市場積累矛盾，損害消費者的利益，影響社會穩(wěn)定。

其次，取消商品房預售制度，必然會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條緊張，一些企業(yè)有可能因此而破產(chǎn)倒閉。解決問題的出路非常簡單，那就是把房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售服務(wù)結(jié)合在一起，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金匱乏問題。具體而言，就是要在房地產(chǎn)開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加物業(yè)管理的環(huán)節(jié)。在物業(yè)管理過程中，不斷提供延伸服務(wù)，開發(fā)衍生產(chǎn)品，從而使房地產(chǎn)市場變得更加規(guī)范有序，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)服務(wù)有機結(jié)合在一起，為消費者提供舒適的居住環(huán)境。

事實上，北京的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些上市公司已經(jīng)嘗試將房地產(chǎn)開發(fā)和商品房的物業(yè)服務(wù)結(jié)合在一起，通過增加衍生產(chǎn)品，提供延伸服務(wù)，確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)獲得商業(yè)利潤。

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)空手套白狼的時代，將一去不復返。中央政府有關(guān)部門出臺的政策，一方面強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的勞動關(guān)系，防止出現(xiàn)皮包公司；另一方面，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，防止少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助于金融機構(gòu)和消費者的資金牟取暴利。從我國房地產(chǎn)市場存在問題來看，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度膨脹，以有限資金撬動金融杠桿，房地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)企業(yè)的噱頭。這種現(xiàn)象不可能持續(xù)下去。少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東為了逃避自己的債務(wù)，將大量資金轉(zhuǎn)移海外，已經(jīng)引起中央政府高度關(guān)注。極少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過香港等一些境外資本市場大量融資，給中國國內(nèi)的金融機構(gòu)以及消費者帶來極大的風險。中央政府之所以要求一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行解決問題，就是要避免出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不改變自己的經(jīng)營作風和經(jīng)營模式，主動與物業(yè)管理公司合作，通過提供延伸服務(wù)，解決資金短缺問題，那么，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些上市公司有可能會資不抵債，被迫宣告破產(chǎn)。

中國國內(nèi)一些學者指出，房地產(chǎn)市場開發(fā)離不開金融機構(gòu)的支持，房地產(chǎn)市場實際上就是一個金融市場。這種說法從理論上來說，有一定的道理。但是，不能把房地產(chǎn)開發(fā)與金融活動混淆在一起，更不能把房地產(chǎn)市場中存在的問題，歸結(jié)于金融問題。房地產(chǎn)市場存在的問題，概括起來就是急功近利，地方政府與民爭利。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然寄希望于地方政府減少稅費，寄希望于金融機構(gòu)增加貸款，那么，中國房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)沒有前途。反過來，如果通過增加衍生產(chǎn)品，提供延伸服務(wù)，依靠科技創(chuàng)新，為消費者提供舒適的環(huán)境，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能會重新展現(xiàn)出勃勃生機。

在房地產(chǎn)市場停滯、部分商品房價格下跌大背景下，強化物業(yè)管理公司的功能至關(guān)重要。物業(yè)管理公司應(yīng)當重振旗鼓，一方面與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，提前介入市場；另一方面，必須通過提供增值服務(wù)，拓展利潤空間。把物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)有機地結(jié)合在一起，實際上就是要在物業(yè)管理過程中，及時解決房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，借助于開發(fā)商的專業(yè)能力為消費者提供更好的服務(wù)。這是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，同時也是許多發(fā)達市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的常態(tài)。只要對英美等一些國家物業(yè)管理服務(wù)模式進行深入調(diào)查研究人們就會發(fā)現(xiàn)，我國物業(yè)管理公司還有很大的發(fā)展空間。

筆者的具體建議是：物業(yè)管理公司必須充分了解房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的規(guī)律，洞察房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略，主動與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，以便提前介入，了解管理對象的基本情況，從而為消費者提供更好的服務(wù)。

當前許多物業(yè)管理公司不了解房地產(chǎn)的基本情況，對消費者（業(yè)主）提出的許多問題，無法作出合理解釋。這是不正常的現(xiàn)象。對于物業(yè)管理公司來說，首要任務(wù)是了解自己所管理物業(yè)的基本情況，只有這樣，才能根據(jù)消費者的需求，提供個性化的服務(wù)。例如：物業(yè)管理公司針對消費者提出的交通需求，可以在住宅小區(qū)內(nèi)開辟電動車服務(wù)路線，專門為小區(qū)消費者提供最后一公里的服務(wù)。對于大型住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，經(jīng)營者完全可以放開思路，提供更多的延伸服務(wù)。譬如，可以參照我國香港地區(qū)的模式，為消費者提供信息咨詢服務(wù)、日常消費品服務(wù)（如牛奶配送服務(wù)）。這樣做一方面可以適應(yīng)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)消費的需求，減少消費者的負擔；另一方面也可以增加收入，從而使物業(yè)管理公司成為現(xiàn)代化的管理服務(wù)者。

筆者希望全國人大常委會修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》之后、服務(wù)業(yè)管理公司能夠振作起來，徹底摒棄傳統(tǒng)的管理模式，以更新的服務(wù)理念，強化與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，從而使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出欣欣向榮的繁榮局面。

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