寒冬之下的2023年房地產(chǎn)，一年到底賣了多少房？

前幾天統(tǒng)計局給出了答案——“11.7萬億”！

這讓國人似乎不敢相信。

一個跌落神壇的行業(yè)，一個士氣低落的行業(yè)，一個呼吁不買房的行業(yè)，憑什么還賣了11.7萬億？

各種質疑懷疑不斷——統(tǒng)計局數(shù)據(jù)有假么？11.7萬億到底是慘還是不慘？這是不是銷售的底部？總量數(shù)據(jù)拆分后又有何秘密？

今天老潘就從多個角度來洞見11.7萬億這個超級數(shù)字背后的秘密和真相。

1，仍占GDP十分之一

你可以短暫看空房地產(chǎn)，但不能小瞧房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)瘦死的駱駝比馬大，房地產(chǎn)是國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位中短期不容被質疑。

11.7萬億，單就絕對值來看無疑是個天量交易額。

要知道2023年一年GDP才126萬億。相當于中國經(jīng)濟“十有其一”要靠房地產(chǎn)，而且這還是房地產(chǎn)身在ICU中的占比，是房地產(chǎn)大幅度超跌2年后的占比。

橫向對比看，不妨拿房地產(chǎn)與這2年中國最火的行業(yè)比如汽車行業(yè)PK。比如2022年中國汽車制造業(yè)才實現(xiàn)9.3萬億，而2023年預計9.7萬億左右。

今日房地產(chǎn)瘦死駱駝，應該比99%的行業(yè)都“產(chǎn)量高”！

2，妥妥的“硬著陸”

橫向與其他行業(yè)比，房地產(chǎn)很不好意思的“遙遙領先”。

但與自己過往相比，你會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)這2年就是妥妥的“硬著陸”。

數(shù)據(jù)說話

2021年房地產(chǎn)銷售18.2萬億，2022年銷售13.3萬億，2023年11.7萬億。相當于2年時間從18萬億跌倒11萬億。

2年約7萬億就沒了，相當于2年跌落了中國汽車行業(yè)一年80%的總銷量，這是絕對值的“失去”。

相對值看，2年跌落了36%，而實際跌幅甚至超過了40%（核心在于房地產(chǎn)11.7萬億是有水分的。）

銷售額是超跌，銷售面積也是一樣！

即2021年銷售17.9億平米，2022年13.6億平米，2023年11.2億平米。

也相當于2年間，少賣了“7億”平的房子。

試想任何一個巨無霸行業(yè)，如果2年跌了近7萬億，2年跌幅40%，而且頭部企業(yè)爆雷42家（百強房企有42%爆雷，其中40家民營爆雷，遠洋綠地2家混合所有制爆雷）……那么，這不叫行業(yè)“硬著陸”，叫什么？

換個通俗的說法是，房地產(chǎn)2年跌走了當下GDP的“6%”。

3,真實銷售數(shù)據(jù)比11.7萬億更慘

統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)2023年銷售額時，老潘有點感慨，發(fā)了一條朋友圈：

“行業(yè)那么喪，但還是賣了11.7萬億，怎么看呢？

其實11.7萬億還是幸運的。

這還幸虧2023上半年“小陽春”沖了一波，幸虧2023年下半年最猛救市刺激了一下銷量，還幸虧工抵房又貢獻了一批銷量（這也是為何爆雷房企2023年還有700億，800億銷售額的原因之一），否則2023年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)會更慘一些。

工抵房更多是爆雷房企抵押給工程公司乃至更多債權人的一個“偽銷售”行為。

對接受房產(chǎn)的受讓方而言，這是不得已而接受的銷售，并非真正意義的銷售。

而在如今現(xiàn)金流極度緊張且后續(xù)無望的格局下，工抵房的占比預計不低。老潘朋友圈一位20強房企老總預估有15%左右。因此除去工抵房，預計2023年房地產(chǎn)市場銷售量預計正好10萬億左右。

也就是說，除去工抵房外，2023年樓市就剛好10萬億左右。

4，銷售下降率的矛盾：6.5%VS17.3%

兩個典型銷售數(shù)據(jù)體現(xiàn)出巨大差異。

一個是國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2023年商品房銷售額11.7萬億，同比下降6.5%。

另一個數(shù)據(jù)是研究機構統(tǒng)計的百強銷售數(shù)據(jù)，比如中指數(shù)據(jù)百強2023年銷售額同比下降17.3%。

所謂的矛盾就在于，按照常識，百強房企銷售額跌幅應該少于全國房企銷售額跌幅。

畢竟當下百強房企在品牌，規(guī)模，集采，人才、融資往往都大概率優(yōu)于非百強房企。但百強房企銷售跌速反而比全國平均水平還“狠”，還“慘”。

即17.3%VS6.5%

差距近乎2倍，這就不科學了。

今天，不同規(guī)模梯隊房企表現(xiàn)出不同的銷售抗跌性。

比如地產(chǎn)第一二三梯隊降速體現(xiàn)出越靠前，越跌得少。具體看

TOP10房企銷售金額同比下降11.7%；

TOP11-30房企銷售金額同比降17.8%；

TOP31-50房企降19%；

TOP51-100房企降28.2%。

對比看，銷售金額排名越靠前，降幅越小；排名越靠后，降幅越大

整體來看，今天銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)不再與融資直接掛鉤關聯(lián)，今天的百強銷售數(shù)據(jù)也更真實，而百強房企銷售17.3%，相對更有信服力，更接近地產(chǎn)人的一線體感。

事實上，不僅僅是百強銷售額，頭部房企三強保利、萬科，中海2023年銷售額看

保利下滑7.7%，萬科下滑9.8%，中海下滑5.1%

在行業(yè)下行時，在客戶百般挑剔時，就連頭部三強，連央企頭部都下浮平均值超6.5%，全國房企銷售平均下滑6.5%，顯然是不合邏輯的。

真實推測是全國房企銷售平均降速，要比百強房企17.3%跌幅更低。

5，對23年房價的誤會：名義在漲，實質大跌

銷售額=房價*銷售面積。

而根據(jù)統(tǒng)計局2023年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)：一方面，銷售面積11.2萬平米算是同比下降8.5%，另一方面銷售額則是同比下降6.5%。

放在一起看，顯然，銷售額比銷售面積下降得少。

這說明2023年銷售單價是上漲的。

事實上也是，2023年房價1.0864萬平米，而2022年是1.0185萬平米。

這就奇怪了，全國各地的觀感都是房價顯著下降，為何全國統(tǒng)計平均房價反而2023年漲了？

這背后的核心在于2023年一二線城市的房屋銷售量比重增加了，核心城市核心區(qū)位的房屋銷售量比重增加了。

總結下來，就是房地產(chǎn)結構性銷售供貨之變引起的房價上漲。

核心在于2023年整個樓市處于下行和銷售流速不確定性，大中型房企無論投資拿地，新開工面積、新供貨都集中在去化率更高，去化更確定性的一二線城市的核心地段。

而這些“好城市，好地段”的2023年供貨銷售比重的提升，這也導致房地產(chǎn)2023年銷售均價提升，就合乎邏輯了。

但實質是，整個城市的房價幾乎都在下降。比如統(tǒng)計局公布2023年12月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.5%，其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

而且在2023年12月，全國70個城市自2014年10月份以來首次全部下跌，及110個月后首次出現(xiàn)二手房全部降價的現(xiàn)象。

全年看，眾多城市房價堪稱暴跌，比如從2021年頂峰看，即使房價最堅挺最有產(chǎn)業(yè)支撐的深圳樓市二手房，學位房乃至不少郊區(qū)房甚至超跌50%，而城市核心南山后海樓盤也是照樣下降30%到40%。

今天無論新房還是二手房，都是在“以價換量”，價格不降到一定程度，幾乎就很難刺激交易！

6，2024年樓市銷售：雙11時代，到雙10時代

如何更簡約評價2023年，2024年樓市？老潘通俗總結為兩句話：

其一，2023年中國樓市進入了典型的“雙11”時代。

即銷售額11.7萬億，銷售面積11.2億平米，妥妥的“雙11”時代。

2024年中國房地產(chǎn)會如何走向了？

目前2024年預計繼續(xù)下行筑底，預計整個房地產(chǎn)銷售大概率從“雙11時代”進入“雙10”時代。即2024年

銷售額從11.7萬億，小幅回落到“10萬億+”；

銷售面積從11.2億平，小幅回落到“10億+”平米。

老潘為何如此判斷？核心有三大邏輯。

其一，從這一輪調控的底層邏輯看，這一輪的調整不是“周期型”，而是“趨勢型，行業(yè)改革型”的調整。即2024年絕不會像過去周期市漲5年跌2年又開啟新一輪上漲，這一輪是新舊模式的調整，是三高到三低的打法調整，所以這一輪的調整周期會更長，目前相對樂觀的預判是至少3到5年。

其二，從這一輪調整的差異點看，以前是單發(fā)病，這一次是多發(fā)系統(tǒng)病。

比如自2021年7月房地產(chǎn)銷售接連大幅下調后，也引發(fā)全行業(yè)拿地，新開工，融資等持續(xù)大幅度下行。這與之前2008年，2013年，2018年的樓市復蘇前的“病癥”不一樣，因為上幾輪都是銷售端顯著下行（單發(fā)癥），但投資，拿地、新開工雖有所下行，但并沒有受到重創(chuàng)，而且上幾輪外部經(jīng)濟基本面都處于GDP中高速增長上行階段，但這一輪2021年調整期既有經(jīng)濟基本面中低速增長乏力，又有房地產(chǎn)“多發(fā)系統(tǒng)病”重癥在身，比如

土地出讓金我們看到近3年從8.7萬億到6.6萬億再到2023年的4萬多億左右。

住宅新開工面積從過去的16.7億平米到2023年6.9萬億。

所以這一輪房地產(chǎn)復蘇需要從前端投資拿地、新開工面積再到銷售的全鏈條，全模塊筑底，反轉，復蘇，這個周期必然比過去更長，難度更高。

畢竟這一輪改革性的、趨勢性的調整是深刻的，系統(tǒng)的，全局的，是樓市多發(fā)癥、并發(fā)癥，綜合征，這也注定這一輪房地產(chǎn)調整和整個產(chǎn)業(yè)鏈恢復是個漫長過程！

同樣也注定：2024年樓市很難在2023年小幅度下行后就能迅速筑底反彈，這個概率非常低。

其三，2024年房地產(chǎn)銷售也大概率不會繼續(xù)第二輪大幅下行探底，但小幅度下滑的趨勢和慣性依舊存在。

為何預期2024年會適當下滑進入雙10時代？

第一，從2021年銷售高位看，以更真實的百強房企銷售而非統(tǒng)計局銷售數(shù)據(jù)來分析，百強房企銷售額2022年已經(jīng)大幅下跌40%，而2023年下跌17.3%，跌幅在收窄。整體兩年跌幅的“坑”，已是個深坑，已經(jīng)算是硬著陸，所以預期2024年繼續(xù)大幅度下滑可能性是非常低，而小幅下跌盤整才是大概率。

一些研究機構也表達了這個預期，比如中指院中性預期是2024年下跌4.9%，而摩根斯坦利預計下跌10%。

其二，2024年無論經(jīng)濟和政策，都很難出現(xiàn)“立竿見影”的強刺激政策，更多以脈沖式政策，脈沖式刺激效應在2024年繼續(xù)上演。畢竟大幅度下行時都沒有重大刺激政策出臺，那么2024年市場銷售逐步企穩(wěn)的背景下，再出臺超級大招救市的必要性就不大了。

整體而言，2024年全年預期走出“低開高走”或是“低開盤整”的格局。

預計2024年一季度疊加積極救市政策和23年金九銀十的“缺課和需求后延”，那么2024年一季度預期有一個較小的“小陽春”，但熱度和幅度肯定不如2023年大陽春。（對比2023年的高開低走的持續(xù)下跌格局）。

畢竟在2023年12月已經(jīng)翹尾消化了很大一部分剛需剛改需求。就在2023年12月，全國商品房銷售金額和銷售面積環(huán)比上漲了38.9%和41.6%……所以2024年上半年“大陽春”概率很低。

更多期許還是在2024年下半年，隨著經(jīng)濟“先破后立”、“以進促穩(wěn)”8字方針效應釋放，2024年房地產(chǎn)銷售能夠適度恢復正常，不再下行甚至適度向上，就是一個期許了。

事實上，剛過去的2024年1月上半月，全國重點50城新房銷售面積同比下降超三成，市場活躍度依舊不足。而后期疊加2月春節(jié)放假效應，預計2024年1月，2月銷售將繼續(xù)在“低谷”徘徊！

其三，要讓房地產(chǎn)中短期企穩(wěn)復蘇，核心不只是銷售額企穩(wěn)，而在于政策導向下的“樓市預期”何時得到實質性修復和企穩(wěn)，也具體體現(xiàn)在“供需雙端修復，必須到位，否則樓市企穩(wěn)，就是曇花一現(xiàn)。”即

樓市需求端老百姓收入，經(jīng)濟基本面整體修復向上，

供給端“房企拿地，投資強度，新開工面積，以及竣工面積提升。

兩者企穩(wěn)走強，這才是樓市得以穩(wěn)固筑底和穩(wěn)健前行的前提！

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