又一個城市的國資出手，將收購商品房用于保障性住房。

據中指研究院統計，已經有30多個城市和地區落地收儲商品房政策，并發布了具體的房源征收細則。這些城市中，既有一線城市深圳、廣州，也有二線城市蘭州、長沙、貴陽、沈陽、大連、昆明、杭州、佛山、煙臺、南寧等，更有較多的三四線城市，包括泰安、滄州、梧州、肇慶、德州、北海、濰坊、瀘州、柳州、江門、桂林等。

多城跟進“收儲商品房”

10月31日，杭州安居集團發布通告，擬面向部分城區公開征集已建成存量商品房用作保障性住房，其中，收購后用于保障性租賃住房的，面積以不超過70平方米的小戶型為主，收購后用于配售型保障性住房的，面積以不超過125平方米的戶型為主。收購價格以同地段重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本以及加不超過5%的利潤。

10月28日，哈爾濱住建局發布征集存量房用作保障房房源公告，要求房源性質為住宅，單套建筑面積小于120平方米，優先選取整棟或整單元未售的樓棟項目，收購價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本以及不超過5％的利潤。

9月12日消息顯示，銀川市正首次開展收購已建成存量商品房用作保障性住房房源工作，9月9日至28日在全市范圍內征集已建成存量商品房，范圍為銀川市城區“繞城高速范圍內”已建成未出售的整棟、整單元商品房(住宅和公寓)。

據當地計劃，今年銀川市將籌集2764套保障性住房，以“租賃+配售”模式解決更多城鎮低收入群體、青年人群的住房困難。

無獨有偶，9月9日消息顯示，合肥安居集團擬開展收購已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，現向安徽省合肥市相應行政區域內征集已建成存量商品房。

9月6日泰安市也發布了《關于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，由泰安市泰山置新房產管理有限公司作為收購主體，以合理價格（以同地段保障性住房重置價格為參考上限），在主城區內征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

8月16日，武漢市首單利用保障性住房再貸款，收購存量商品房項目用作保障性住房正式落地。武漢安家保障性住房有限公司收購招商蛇口旗下的招商愉樾項目和空港中心三期項目，收購面積超過2萬平方米，預計可轉化為500余套保障性租賃住房。

珠海日前也披露了一則存量商品房收購信息，珠海華發實業股份有限公司宣布，擬與控股股東珠海華發集團有限公司或其子公司，開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過120億元，收購的存量商品房將被用于增加保障性、人才安居和商業租賃住房供給。

今年7月，福州154套住宅以整體打包方式公開掛牌轉讓，福州安住發展有限公司最終以2.73億元的底價，收購麓嶺花園等154套住宅，平均單價約2萬元/平方米。福州安住發展有限公司是福州國有企業，主要承接福州市收儲存量房轉作保障性租賃住房的任務。

數據顯示，2024年1～6月，全國已建設籌集保障房112.8萬套（包含配售和配租兩種），完成年度計劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元。“預計配售型保障房將成為保障房供給的重要增量，40個城市2024年計劃籌集配售型保障房合計近14萬套。”研報稱。

收儲陣營擴圍、落地規模尚小

縱觀這30多個城市發布的房源征收細則，主要集中在區位、房源資質、套型面積、配套設施、收儲價格等方面。

大部分城市都要求房源已取得竣工備案手續；房源權屬清晰，可辦理不動產權證書；房源企業資產負債和法律關系清晰；房源所屬項目周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比；優先選取整棟或整單元未售的樓棟項目。

在戶型面積上，多數城市要求在120平方米以下。其中，部分城市在保障房征集上，細分為配租型保障房和配售型保障房，前者面積較小，一般要求建筑面積不超過70平方米。

華泰研報分析稱，從地方實踐來看，收儲對房源的要求兼顧安全性和收益性，商辦、小戶型在現階段更容易落地。盡管收儲不限制房企屬性，但國企在資源協同上可能更具優勢。

值得關注的是，目前，雖然收儲商品房陣營不斷擴圍，但是多為第一批次，落地規模尚小。

例如，廣州增城收購的房源總建面約為20700平方米，若按70平方米、90平方米、120平方米的套型面積組合估算，大約可收購200套左右房源。

杭州臨安區5月份的征集公告顯示，在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過10000平方米，單套建筑面積不超過70平方米，總體房源不超200套。

即便收儲項目相對較多的重慶，也不過數千套。據重慶住建微信公眾號消息，日前，重慶第二批收購已建成存量商品房用作保障性住房項目簽約落地。簽約收購來自央企、國企以及民營企業共7個項目，收購面積超11萬平方米，裝修改造后可提供保障性住房2600余套。今年初，重慶國企已收購7個項目、4207套房源。

收儲商品房，政府欲“一石多鳥”

考慮到目前持續低迷的房地產業不受更多沖擊，國家在保障性住房上的建設力度大幅放緩。但保障房畢竟是解決中低收入群體住房困難的重要措施，對于維護社會穩定、經濟穩定、促進社會和諧具有重要意義，國家正在謀求收購已建成存量商品房用作保障性住房。輿論普遍認為，此舉堪稱“一石多鳥”。

一是收購開發商的存量房，可以迅速解決房地產商拖欠人工工資、材料款等社會難題。員工、農民工、供應商拿到資金后，可安心進入消費市場，從而帶動了更多的行業，增加就業機會，促進經濟循環發展。

二是收儲后的存量房改造成為保障性住房，增加了保障性住房的供應量，從而滿足更多中低收入家庭的基本住房需求，促進社會公平與和諧。

三是將閑置的商品房轉化為保障性住房，不僅避免了資源的浪費，還盤活存量資源，實現了資產的再利用，提高了社會整體的經濟效益。

四是資金注入保交房項目，防范化解房地產風險。在保交房攻堅戰和“白名單”機制的配合下，這一政策有助于穩定市場預期，增強購房者信心，從而在一定程度上防范和化解房地產領域的系統性風險。

收儲轉保障，影響有多大

一舉多得的好事，誰都歡迎。那么，國家這一“收儲轉保障”新政，是否真能達到預期效果呢？

首先，“收儲”這杯水到底有多大的量，對目前房地產業的去庫存有多大的力度？

“收儲”住房是需要巨額資金的。這資金從哪里來？根據央行在今年七月發出的通知，首批3000億元保障性住房已經到位，這批資金收購的住房，還可以進行再質押貸款。也就是說，通過質押的方式，將資金杠桿效應放大后，這3000億元住房“收儲”資金，可以撬動約7000億元的存量商品房。按平均10000元每平米計算，大約可以購買7000萬平米住房。

根據國家統計局公布的數據，2023年中國城鎮住宅存量（建好未售出商品房）約為335.5億平方米，這7000萬只占2‰的比例，看來這“收儲”行為對于龐大的商品房存量來說，確實是杯水車薪。但就個體房企來說，這杯水車薪卻可能“續命”，異常寶貴。而一次“意外”的續命和紓困，卻可能拯救一批懸崖上的房企。

另一方面，收購的住房，裝修后用于租賃，增加了市場租賃房源的供給，能滿足不同層次、不同需求的租客群體，有助于平抑租房價格，減輕廣大居民的住房負擔。長遠來看，加大保障性住房的來源，拓寬保障性住房的形式，勢必對構建租購并舉的住房制度、促進房地產市場平穩健康發展產生深遠影響。

業內人士認為，財政部明確地方政府專項債可用于收購存量商品房后，更多資金進入市場，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，進一步促進房地產市場供需平衡，對于穩定市場預期或將產生積極作用。

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編輯：秦漢工程葉紫燕

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