大家都知道，現在國家對農村的用地監(jiān)管越來越嚴了，批宅建房過程中每個步驟都需要提前審批，在得到批復后才可以往下進行。那么在自家老宅上搞建設，比如房屋翻建、翻修，由于老宅上以前建房已經走過用地審批了，而且已經合法使用多年了，再次翻建只是在以前的老宅上進行，因此再走用地審批是不是就顯得多此一舉了？

有這樣的想法也可以理解，但事實是房屋翻建還是需要再次走審批的，只不過程序上要比新宅建房有所簡化。也許有人會問：使用多年老宅上搞翻建為什么還需走審批？是的，因為老宅翻建也可能存在用地和規(guī)劃問題。

翻建人是否符合資格條件

根據我國土地管理相關法律法規(guī)精神，農村宅基地使用權是具有所在村集體經濟組織成員身份的村民才能擁有的，沒有這一身份，原則上是沒有資格獲得村內宅基地的使用資格的。

可是農村普遍存在這樣情況：老宅原“戶”已經消亡，比如舉家進城落戶、遷入外村，或部分進城落戶，其他人員離世等等。

如果家庭“戶”已經滅失，如果房屋還在，存在法定繼承人（如進城落戶的子女）的話，子女可以憑房繼承農房進而獲得房屋續(xù)存期間宅基地的使用資格。一旦房屋倒塌或存在安全隱患不再適合居住時，宅基地將被村集體收回。繼承農房的子女并不能再在老宅上進行翻建或改擴建活動。

因此如果存在家庭村內銷戶的情況下，由于沒有法定的宅基地使用主體，農房實際擁有者并沒有資格再進行翻建或改擴建活動。對于這一點來說，對農房翻建主體資格審查顯得很有必要。

是否符合用地要求

用地要求需要審查的因素也特別多，比如在村內是否符合一戶一宅條件，一宅上使用面積是不是超標，建新房舊宅是否交回，宅基地具體使用是否存在鄰里爭議等等，都是已經納入監(jiān)管的范圍，如果宅基地及房屋利用，存在一戶多宅、面積超標、建新未交舊或存在鄰里用地爭議的情況下，也都是不符合用地條件的，需要在改正或問題得到解決后才能按要求辦理翻建審批手續(xù)。

是否符合規(guī)劃要求

這一點要求也是很多人不理解的地方，使用多年老宅，還能存在不符合規(guī)劃嗎？

是的！而且出現風險的地方還不少。

首先，原本老宅用地就不符合規(guī)劃的違建農宅，這一點自不用解釋，不管過了多少年，違法用地建房，即便是房屋使用過程中沒有人或單位指出違規(guī)問題，但并不代表違規(guī)農宅就合法了，要知道違法建房違法行為是不受追溯限制的。

另外一個，就是合法農宅再次翻建也會面臨不符合規(guī)劃的情況，這也是很多村民不理解的地方。我國國土空間規(guī)劃和農村村莊規(guī)劃一直處于整體穩(wěn)定，局部調整的狀態(tài)，比如由于國家國土空間規(guī)劃或村莊規(guī)劃調整需要，將宅基地所在地塊變更了用地性質，用于修路筑橋等公共設施以及根據規(guī)劃，當地劃入征遷區(qū)或生態(tài)保護區(qū)、水源保護區(qū)等，這些情況下再翻建農房將是不允許的。對于這類情況，國家一般也會有后續(xù)政策跟進，以滿足村民的住房需求。比如目前已經在全國范圍內開啟的大型農村異地扶貧搬遷項目，那些生活在大山深處獨居的農宅，國家給每家每戶修建基礎公共設施如農村道路、互聯(lián)網、電力等代價是很大的，將這些符合條件的進行規(guī)劃搬遷，利用安排到新的住處，再去經營扶持建設，這個代價就很低了。因此，計劃扶貧搬遷區(qū)的這些老宅上是不允許再翻建農房的。

第三，需警惕合法農宅被判定為違規(guī)占地的情況。這一點是種很具體很特別的情況，比如土地占用辦理了合法的住宅用地手續(xù)，但是根據我國相關規(guī)定要求土地第二次調查（簡稱二調）該塊地被認定、記錄入庫成了農用地，如果繼續(xù)使用農房可能發(fā)現不了違規(guī)用地的事實，但是如果一旦擅自翻建（衛(wèi)片執(zhí)法時由于房屋顏色和形態(tài)發(fā)生改變被發(fā)現）或去走審批手續(xù)時被告知屬于農用地的事實，這種情況下也是不允許翻建的，除非將涉及的農用地通過辦理農用地轉用審批手續(xù)，變更用地性質后再進行。

這里還需要注意一點，就是二調被認定為耕地的情況，如是一般耕地，辦理農用地轉用審批后需要進行劃補，如果是基本農田將是不可以翻建的，需要退出占用的土地。

房屋具體翻建有要求

對于農村翻建一般要求建設農房不能超過三層，如果超過規(guī)定層數，需要聘用有專業(yè)施工資質的建筑隊進行施工。

如果在現有房屋上改擴建，比如加蓋，還需要經過相應結構安全性鑒定后，再委托具有資質的單位進行設計和施工，不然是不允許動工建設的。

另外，如福建省3月1日起《農村村民建房質量安全和建筑風貌管理規(guī)定》將正式實施，以后對農村村民自建房經批準后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)專職管理人員、工程施工專業(yè)管理人員、屬地村委會工作人員在內的監(jiān)管責任人嚴格落實施工關鍵節(jié)點和竣工驗收到場巡查指導制度，實施農房質量安全和建筑風貌管控，不但對農房建筑具體管控要具體要求，而且對農房設計和整體風貌樣式也都有具體要求。

對農房建設加強管控，大家不必為此多有反感，雖然說監(jiān)管本身要求嚴了，手續(xù)多了，程序復雜了，但是監(jiān)管的初衷和目都是從服務于村民為根本的，村民依法建成的合法房屋，無論是從權屬上還是用地保障上，都有國家的承認和保護，以后即便是遇到征遷補償、賠償等情況，也會得到相應保障，而非法或未經審批的農房這份保障就會大打折扣。

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